포인트를 내는 것은 손익분기 시점이 매도나 리파이낸스 전에 올 때만 통합니다.
할인 포인트는 선불 이자입니다: closing 때 대출기관에 현금을 건네 대출 기간 내내 더 낮은 금리와 낮은 월 납입을 얻습니다. 결정은 한 숫자로 귀결됩니다 — 손익분기 개월. 아래 기본 시나리오에서 — $400,000 대출, 포인트 없을 때 6.75% vs 1.5포인트($6,000) 지불 후 6.25% — 낮은 금리가 약 월 $132를 절약하고 약 3년 10개월에 본전을 뽑습니다. 그것을 넘겨 대출을 유지하면 포인트가 이기고, 더 일찍 팔거나 리파이낸스하면 손해입니다.
계산기는 포인트 없는 금리의 표준 상각 납입액과 매입한 금리의 납입액을 다시 계산합니다. 두 납입액의 차이가 월 절감입니다. 포인트 비용은 대출금액 곱하기 포인트 백분율입니다. 비용을 월 절감으로 나누면 초기 현금을 회수하는 데 걸리는 개월 수 — 손익분기 — 가 나옵니다.
포인트 비용 = 대출금액 × 포인트% (1포인트 = 대출의 1%)월 절감 = 높은 금리 납입액 − 낮은 금리 납입액M = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — 각 금리의 상각 납입액전체 기간 절감 = 월 절감 × 총 개월 − 포인트 비용손익분기 개월을 이 정확한 대출을 현실적으로 얼마나 오래 유지할지와 비교하세요 — 집이 아니라 대출입니다. 전형적인 미국 모기지는 10년 한참 이내에 완납되거나 리파이낸스됩니다. 손익분기가 예상 출구보다 늦으면 포인트를 건너뛰세요.
이 수치는 기본 입력값에 대한 이 계산기 출력과 일치합니다. 대출을 7년만 유지해도 약 $5,048 앞서고, 3년 차에 리파이낸스하면 약 $1,000 손해입니다.
포인트가 많을수록 더 낮은 금리와 더 큰 월 절감을 사지만, 초기 비용도 함께 커지므로 손익분기가 기대만큼 빠르게 줄지 않습니다.
| 지불 포인트 | 초기 비용 | 대략 금리 | 손익분기 |
|---|---|---|---|
| 0 포인트 | $0 | 6.75% | — |
| 0.5 포인트 | $2,000 | ~6.58% | ~3.5–4년 |
| 1.0 포인트 | $4,000 | ~6.42% | ~3.5–4년 |
| 1.5 포인트 | $6,000 | 6.25% | 3년 10개월 |
| 네거티브 포인트 | 크레딧 수령 | 더 높음 | 해당 없음(손익분기 없음) |
| $400k 대출, 30년 기간. 1.5포인트 행은 엔진과 정확히 일치. 포인트당 금리는 대출기관과 날짜에 따라 다름 — 고정된 견적으로 계산기를 사용하세요. | |||
할인 포인트 1개는 대출금액의 1%이며 closing 때 지불합니다. $400,000 대출이면 1포인트는 $4,000, 1.5포인트는 $6,000입니다. 각 포인트는 보통 금리를 약 0.125%~0.25% 낮추지만 정확한 인하 폭은 금리 고정일의 대출기관 rate sheet가 정하며 법으로 고정돼 있지 않습니다.
손익분기 개월 = 총 포인트 비용 ÷ 낮은 금리가 만드는 월 납입 감소액. 예를 들어 $6,000을 내고 월 납입을 약 $132 줄이면 약 46개월, 즉 약 3년 10개월에 본전을 뽑습니다. 그 시점을 넘겨 대출을 유지하면 포인트가 자기 비용을 회수한 것이고, 더 일찍 팔거나 리파이낸스하면 손해입니다.
손익분기 개월을 한참 넘겨 대출을 유지할 것이 확실하고, 선수금이나 예비금을 줄이지 않고 낼 현금이 있고, 곧 리파이낸스할 가능성이 낮을 때 가치가 있습니다. 몇 년 안에 이사하거나 리파이낸스할 수 있다면 초기 비용을 회수할 만큼 대출을 보유하지 못하므로 나쁜 선택입니다. 리파이낸스 계산기가 조기 리파이낸스 가능성 추정을 도울 수 있습니다.
할인 포인트는 선불 모기지 이자입니다. 주거주택을 사거나 짓는 대출에서, 항목별 공제를 하고 여러 IRS 조건을 충족하면 보통 지불 연도에 공제됩니다. 리파이낸스의 포인트는 보통 대출 기간에 걸쳐 점진적으로 공제해야 합니다. IRS Publication 936과 Topic No. 504를 보고 본인 상황은 세무 전문가로 확인하세요.
lender credit 또는 rebate pricing이라고도 하는 네거티브 포인트는 할인 포인트의 반대입니다: 더 높은 금리를 받아들이고 대출기관이 클로징 비용에 대한 크레딧을 줍니다. 월 납입은 올라가지만 클로징 시 필요 현금이 낮아져, 현금이 부족하거나 빨리 팔거나 리파이낸스할 계획이면 합리적일 수 있습니다.
네. Loan Estimate에 표시된 금리-포인트 조합은 고정해야만 보장됩니다. 가격은 시장과 함께 매일 움직이므로, 금리와 포인트가 서면으로 고정되지 않으면 포인트가 사는 인하 폭이 클로징 전에 바뀔 수 있습니다. 고정된 금리, 포인트 비용, 고정 만료일을 항상 확인하세요.
아닙니다. 할인 포인트는 금리를 낮추는 선택적 선불 이자입니다. origination point는 대출 처리에 대한 대출기관 수수료로 금리를 낮추지 않습니다. 둘 다 대출금액의 백분율로 표시되니, 어느 것이 청구되는지 Loan Estimate를 꼼꼼히 읽으세요.
네. APR은 노트 금리에 할인 포인트를 포함한 특정 금융비용을 대출 기간에 분산해 반영합니다. 포인트를 내면 노트 금리는 낮아지지만 초기 비용이 APR에 접혀 들어가므로, 특히 한 제안에 포인트가 포함될 때 금리만보다 APR이 두 제안을 비교하는 더 나은 방법입니다.
목표에 따라 다릅니다. 선수금을 더 내면 대출 잔액이 낮아지고 PMI를 없앨 수 있으며 자산이 좋아집니다. 포인트는 금리를 낮추지만 손익분기를 넘겨 보유할 때만 본전을 뽑습니다. 현금이 제한적이면 모기지 보험을 없애는 선수금 기준에 도달하는 것이 보통 포인트 매입보다 낫습니다. 주택 구매력 계산기가 선수금 측면을 잡아줄 수 있습니다.
포인트 가격은 rate sheet의 일부로 다른 클로징 비용과 함께 협상하거나 매도자 크레딧으로 충당할 수 있는 경우가 있습니다. 포인트는 보통 융자 대신 클로징 시 현금으로 냅니다. 융자하면 이자 비용이 더해져 포인트가 의도한 절감을 깎아먹기 때문입니다.
이 계산기는 교육용이며 금융·세무 조언이 아닙니다. 포인트 가격, 각 포인트가 사는 금리, 세무 처리는 대출기관, 대출 목적, 신고 상황에 따라 다릅니다. Loan Estimate의 고정 수치를 확인하고 클로징 전에 자격 있는 자문가와 상의하세요. 한국 주담대는 TAN, 가산금리, 우대금리, 중도상환수수료, 보증료, 총상환액을 별도 비교해야 합니다.