追加で元本を返すと、何か月早く終わり、どれだけ利息が減るかを確認します。
予定返済額を超えて払う1ドルはすべて直接ローン残高に向かうため、残りの期間全体でその分の利息が付かなくなります。下の初期シナリオ — 300,000ドルの残高、6.5%、残り27年 — で毎月250ドルの追加元本を加えると、27年ではなく20年5か月で完済し、6年7か月短縮して利息を約95,216ドル節約します。上の計算機で入力を変えると自分の数値を確認できます。
計算機はまず標準の償却式から通常の元利返済額を求めます。次にローンを月ごとに2通りシミュレートします。予定返済額のみの場合と、毎月の追加元本（即時充当の一括返済を含む）を加えた場合です。2つの完済日の差が短縮期間、累積利息の差が節約額です。
M — 予定の月次元利返済額P — 現在のローン残高r — 月利（APR ÷ 12）n — 残り月数（年数 × 12）毎月: 利息 = 残高 × r、次に 残高 −= (M + 追加) − 利息。一括返済はスケジュール開始前に残高から差し引かれます。残高がゼロに達したとき完済です。
利息は未返済残高に課され、それは最初が最も高いです。1年目の追加元本1ドルはローンの残りすべての年の利息を回避しますが、20年目に充当した同じ1ドルは最後の区間の利息しか回避しません。前倒しの追加元本が最も高リターンの一手です。
これらは初期値に対して本計算機が返す正確な数値です。一括返済を上乗せすると完済日はさらに早まります。
繰り返しの追加返済が大きいほど曲線は急になりますが、関係は線形ではありません。各加速が将来の利息が課される残高も縮めるためです。
| 戦略 | 完済期間 | 節約利息 |
|---|---|---|
| 追加なし（基準） | 27年0か月 | — |
| + 月100ドル | 約23年8か月 | 約50,000ドル |
| + 月250ドル | 20年5か月 | 約95,216ドル |
| + 月500ドル | 約16年8か月 | 約143,000ドル |
| 隔週払い（≈ 年1回分追加） | 約23年 | 約56,000ドル |
| 300,000ドル残高・6.5%・残り27年の概算。+250ドルの行はエンジンと完全に一致。上であなたの数値で再計算してください。 | ||
追加元本の返済は、住宅ローン金利に等しい確実でリスクのないリターンを得ます。金利が6.5%なら、追加の1ドルは実質的に非課税で6.5%を稼ぎます（その利息を払わなくなる）。分散した株式ポートフォリオは長期では歴史的にもっと多く稼いできましたが、ボラティリティがあり保証はありません。多くの人は中間を取り、まず税優遇退職口座と雇用主マッチを最大化し、緊急資金を持ち、金利が高いか確実性を重視するなら余剰を住宅ローンに送ります。
はい。仕組みは単純です。毎月の返済額の半分を2週間ごとに払うと年に26回の半額返済となり、12回ではなく13回分の返済になります。元本に充当されるその年1回分の追加返済は、通常30年ローンを4〜6年短縮します。1回の返済額を12で割って毎月の返済に自分で加えれば、第三者の隔週サービス手数料なしで同じ結果が得られます。
リキャストは、大きな一括元本返済の後に既存ローンを再償却し、同じ金利と残り期間を保ったまま月返済額を下げます。通常は少額の手数料（多くは150〜500ドル）で、信用調査や鑑定はありません。借換えはローンを全く新しい条件と金利で置き換え、満額のクロージングコストがかかります。リキャストは返済額を下げ、追加返済は期間を短縮し、借換え計算機は金利を変えるのがいつ見合うかを示します。
現代の米国の適合ローンや政府系ローン（conventional、FHA、VA、USDA）の多くは繰上返済違約金を認めません。一部の古いローンや特定のnon-qualified mortgageには通常最初の2〜3年だけ含まれることがあります。大きな追加返済を送る前に約束手形とClosing Disclosureで繰上返済違約金条項を確認してください。
いいえ。追加元本は期間を短縮し総利息を減らしますが、ローンを完済するかリキャストを依頼するまで、必要な月返済額は同じままです。予定返済額を減らすのはリキャストか借換えだけです。
いいえ。追加返済はローン元本のみに向かいます。エスクローで集める固定資産税と住宅保険は請求書そのものに基づき、ローン残高には基づかないため、住宅ローンを早く返してもエスクロー部分は変わりません。
サービサーは指定のない追加金を翌月の返済やエスクローに充当することがあります。オンラインポータルの元本のみ返済オプションを使うか、別の小切手やメモに「apply to principal」と書いてください。次の明細で元本残高が追加額の全額だけ下がったことを確認してください。
住宅ローン金利が安全なリターンに比べて高く、緊急資金と退職マッチをすでに満たし、より高金利の債務がなく、退職前に持ち家を完全に所有するキャッシュフローの確実性を重視する場合に最も意味があります。金利が非常に低い、流動性を枯渇させる、または税優遇投資を飛ばして行う場合は意味が薄れます。
今日充当する一括返済は1ドルあたり最も多くの利息を取り除きます。そのお金が残り期間全体ですぐに利息を生まなくなるためです。毎月の繰り返しの追加返済は時間とともに総元本がより多くなり、通常は全体で最大の利息節約を生みます。本計算機は両方を同時にモデル化でき、比較できます。
住宅ローンの返済なしで退職に入ると必要所得が下がり、シーケンスリスクが減るため、多くの退職者が価値を見出します。ただし完済が退職口座への積立不足や流動性不足を意味するなら、税優遇貯蓄を順調に保つバランスの取れた方法が通常より安全です。正しい答えは金利、ポートフォリオ、リスク許容度によります。
本計算機は教育目的であり、金融助言ではありません。結果は固定金利で、追加金が即時に元本に充当されることを前提とします。ローンの繰上返済条件とサービサーの追加返済の充当方法を確認し、大きな繰上返済の前に資格を持つアドバイザーに相談してください。