房贷月供计算器：月供、PMI 与摊还

计算方法

计算器先用房价减去首付得到贷款本金，再按固定利率摊还公式计算每月本金和利息，最后把年房产税、年保险、HOA、PMI和额外还本折算进月度现金流。例子：如果房价为400000美元，首付80000美元，贷款本金就是320000美元；在30年期、6.5%年利率下，基础本息之外，还要把每年4800美元房产税和1600美元保险分别除以12加入月供。这样看到的是接近买房后每月现金流的数字，而不只是银行宣传的本息月供。

主要假设

本页使用固定利率、等额摊还的房贷数学，字段设计偏向美国房贷场景，适合正在处理美国购房、贷款或再融资的人用中文理解结果。
房产税、保险、HOA和PMI需要由用户自行输入；美国不同州、县、社区和贷款项目差异很大。
如果用于中国内地、香港、新加坡或其他市场，只能把它当作通用摊还模型；它没有实现LPR、公积金贷款、契税、印花税、监管首付比例或当地银行审批规则。
额外还本按每月直接减少本金处理，不计算提前还款罚金、再摊还、浮动利率或成交过户费用。

美国房贷请核对贷款估算表、Closing Disclosure、贷方PMI说明、当地房产税记录、保险报价和HOA文件。其他市场请以当地银行合同和监管披露为准。本页为教育用途，不是房贷建议。

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常见问题

房贷常见问题

适合做初步估算，因为它把美国房贷常见的房产税、保险、HOA和PMI分开列出。但最终月供仍要以贷方披露、托管账户安排、具体州县税率和保险报价为准。

HOA通常指美国社区或公寓业主协会费用；PMI是美国常见的私人房贷保险，通常在首付比例较低时出现。如果你的市场没有这些费用，可以填0，或把HOA字段当作每月物业费来做情景估算。