只有当回本月份落在你卖房或再融资之前时，付点才划算。
一个 discount point 是预付利息：你在成交时把现金交给贷款机构，换取贷款全期内更低的利率和更低的月供。这个决定归结为一个数字——回本月份。在下面的默认情景里——$400,000 贷款，不买点 6.75% 对支付 1.5 个点（$6,000）后的 6.25%——较低利率约省 $132/月，约在 3 年 10 个月回本。持有超过那个时点点数就赢；更早卖房或再融资它们就亏钱。
计算器按不买点的利率计算标准摊还月供，再按买断后的利率算一次。两个月供之差是你每月的节省。点数成本是贷款额乘以点数百分比。用成本除以每月节省，得到收回前期现金所需的月数——回本。
点数成本 = 贷款额 × 点数%（1 个点 = 贷款的 1%）每月节省 = 较高利率下的月供 − 较低利率下的月供M = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — 每个利率下的摊还月供全期限节省 = 每月节省 × 总月数 − 点数成本把回本月份和你实际预计持有这笔贷款的时间作比较——不是这套房，是这笔贷款。典型美国房贷在远不到十年内就被还清或再融资。如果你的回本晚于你可能的退出时点，跳过点数。
这些数字与本计算器对默认输入的输出一致。只持有贷款 7 年，你仍领先约 $5,048；第 3 年再融资则约亏 $1,000。
更多点数买到更低利率和更大月供节省，但前期成本同步增长，所以回本不会像你想的那样快速崩塌。
| 支付点数 | 前期成本 | 大致利率 | 回本 |
|---|---|---|---|
| 0 个点 | $0 | 6.75% | — |
| 0.5 个点 | $2,000 | ~6.58% | ~3.5–4 年 |
| 1.0 个点 | $4,000 | ~6.42% | ~3.5–4 年 |
| 1.5 个点 | $6,000 | 6.25% | 3 年 10 月 |
| 负点数 | 给你信用 | 更高 | 不适用（无回本） |
| $400k 贷款，30 年期。1.5 点那行与引擎完全一致。每点对应的利率因贷款机构和日期而异——用你锁定的报价跑计算器。 | |||
一个 discount point 是贷款额的 1%，在成交时支付。$400,000 的贷款，一个点是 $4,000，1.5 个点是 $6,000。每个点通常把利率降低约 0.125% 到 0.25%，但确切降幅由你锁定当天贷款机构的利率表决定，并非法律固定。
回本月数 = 点数总成本 ÷ 较低利率带来的月供减少额。例如，付 $6,000 把月供减少约 $132，约 46 个月回本，即约 3 年 10 个月。如果你持有贷款超过那个点，点数就回本了；更早卖房或再融资就在点数上亏钱。
当你确信会把贷款持有到远超回本月份、有现金支付而不缩减首付或储备金、且不太可能很快再融资时，点数才划算。如果你可能在几年内搬家或再融资，它们是糟糕选择，因为持有时间不足以收回前期成本。再融资计算器可以帮你估算早期再融资的可能性有多大。
Discount points 是预付房贷利息。在用于购买或建造主要住宅的贷款上，如果你逐项扣除并满足若干 IRS 条件，点数通常在支付当年可抵扣。再融资上的点数通常须在贷款期内逐步扣除。参见 IRS Publication 936 和 Topic No. 504，并就你的情况向税务专业人士确认。
负点数，也称贷款机构信用或返点定价，是 discount points 的反面：你接受更高的利率，贷款机构付给你一笔抵成交费用的信用。这抬高你的月供但降低成交所需现金，如果你现金紧张或计划很快卖房或再融资，可能有意义。
需要。贷款估算单上显示的利率和点数组合只有在你锁定时才有保证。定价随市场每日变动，所以除非你的利率和点数以书面锁定，一个点买到的降幅在成交前可能改变。务必确认锁定的利率、点数成本和锁定到期日。
不一样。Discount points 是可选的预付利息，会降低你的利率。Origination points 是贷款机构办理贷款的费用，不会降低利率。两者都以贷款额的百分比表示，所以仔细看贷款估算单看你被收的是哪种。
会。APR 反映票面利率加上某些融资成本（含 discount points），摊到贷款期内。付点降低票面利率，但前期成本被折进 APR，这就是为什么 APR 比单看利率更适合比较两个报价，尤其是其中一个含点时。
取决于你的目标。更大的首付降低贷款余额、可以去掉 PMI、改善权益。点数降低利率但只有持有贷款超过回本才划算。如果现金有限，达到去掉房贷保险的首付门槛通常胜过买点。买房承受能力计算器可以框定首付那一面。
点数定价是利率表的一部分，有时可以与其他成交费用一起议价，或由卖方信用覆盖。点数通常在成交时以现金支付而非融资，因为融资会增加利息成本、削弱点数本应带来的节省。
本计算器仅供教育，不构成财务或税务建议。点数定价、每点买到的利率与税务处理取决于你的贷款机构、贷款用途和申报情况。请在贷款估算单上确认锁定数字，并在成交前咨询持牌顾问。