Pagar pontos so funciona quando o mes de equilibrio cai antes de voce vender ou refinanciar.
Um discount point e juro pre-pago: voce entrega dinheiro ao credor no fechamento para obter uma taxa menor e uma prestacao mensal menor pela vida do emprestimo. A decisao se resume a um numero — o mes de equilibrio. No cenario padrao abaixo — um emprestimo de US$ 400.000, 6,75% sem pontos vs 6,25% apos pagar 1,5 ponto (US$ 6.000) — a taxa menor poupa cerca de US$ 132/mes e equilibra em aproximadamente 3 anos e 10 meses. Mantenha o emprestimo alem disso e os pontos vencem; vender ou refinanciar mais cedo e eles perdem dinheiro.
A calculadora calcula a prestacao amortizada padrao a taxa sem pontos e de novo a taxa reduzida. A diferenca entre essas duas prestacoes e a sua poupanca mensal. O custo dos pontos e o valor do emprestimo vezes a porcentagem de pontos. Divida o custo pela poupanca mensal e voce obtem o numero de meses para recuperar o dinheiro inicial — o equilibrio.
Custo dos pontos = valor do emprestimo × pontos% (1 ponto = 1% do emprestimo)Poupanca mensal = prestacao a taxa maior − prestacao a taxa menorM = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — prestacao amortizada a cada taxaPoupanca no prazo total = poupanca mensal × meses totais − custo dos pontosCompare o mes de equilibrio com quanto tempo voce realisticamente espera manter este emprestimo exato — nao a casa, o emprestimo. O credito habitacao tipico dos EUA e quitado ou refinanciado em bem menos de dez anos. Se o seu equilibrio for mais tarde que a sua saida provavel, pule os pontos.
Esses numeros batem com a saida desta calculadora para as entradas padrao. Mantenha o emprestimo apenas 7 anos e voce ainda sai cerca de US$ 5.048 a frente; refinancie no ano 3 e voce perde cerca de US$ 1.000.
Mais pontos compram uma taxa menor e poupanca mensal maior, mas o custo inicial cresce no mesmo ritmo, entao o equilibrio nao despenca tao rapido quanto voce poderia esperar.
| Pontos pagos | Custo inicial | Taxa aprox. | Equilibrio |
|---|---|---|---|
| 0 pontos | US$ 0 | 6,75% | — |
| 0,5 ponto | US$ 2.000 | ~6,58% | ~3,5–4 anos |
| 1,0 ponto | US$ 4.000 | ~6,42% | ~3,5–4 anos |
| 1,5 ponto | US$ 6.000 | 6,25% | 3 anos 10 meses |
| Pontos negativos | Credito para voce | Maior | n/a (sem equilibrio) |
| Emprestimo de US$ 400 mil, prazo de 30 anos. A linha de 1,5 ponto bate com o motor exatamente. A taxa por ponto varia por credor e dia — use a calculadora com a sua cotacao travada. | |||
Um discount point custa 1% do valor do emprestimo e e pago no fechamento. Num emprestimo de US$ 400.000, um ponto e US$ 4.000 e 1,5 ponto e US$ 6.000. Cada ponto normalmente baixa a taxa de juros em cerca de 0,125% a 0,25%, embora a reducao exata seja definida pela grelha de precos do credor no dia em que voce trava e nao seja fixada por lei.
Meses de equilibrio = custo total dos pontos dividido pela reducao da prestacao mensal que a taxa menor produz. Por exemplo, pagar US$ 6.000 para cortar a prestacao em cerca de US$ 132 por mes equilibra em aproximadamente 46 meses, ou cerca de 3 anos e 10 meses. Se voce mantiver o emprestimo alem desse ponto, os pontos se pagaram; vender ou refinanciar mais cedo e voce perde dinheiro neles.
Pontos valem a pena quando voce esta confiante de que vai manter o emprestimo bem alem do mes de equilibrio, tem dinheiro para paga-los sem encolher a sua entrada ou reservas, e nao e provavel que refinancie em breve. Sao uma ma escolha se voce pode mudar ou refinanciar dentro de poucos anos, ja que nao manteria o emprestimo tempo suficiente para recuperar o custo inicial. A calculadora de refinanciamento pode ajudar a estimar quao provavel e um refinanciamento cedo.
Discount points sao juros hipotecarios pre-pagos. Num emprestimo para comprar ou construir a sua residencia principal, os pontos geralmente sao dedutiveis no ano pago se voce itemizar e varias condicoes do IRS forem atendidas. Pontos num refinanciamento normalmente devem ser deduzidos gradualmente ao longo da vida do emprestimo. Veja a IRS Publication 936 e o Topic No. 504, e confirme com um profissional de impostos para a sua situacao.
Pontos negativos, tambem chamados lender credits ou rebate pricing, sao o reverso dos discount points: voce aceita uma taxa de juros mais alta e o credor lhe paga um credito para os custos de fechamento. Isso aumenta a sua prestacao mensal mas reduz o dinheiro necessario no fechamento, o que pode fazer sentido se voce tem pouco dinheiro ou planeja vender ou refinanciar rapido.
Sim. A combinacao taxa-e-pontos mostrada num Loan Estimate so e garantida se voce a travar. Os precos se movem diariamente com o mercado, entao a reducao que um ponto compra pode mudar antes do fechamento a menos que a sua taxa e pontos estejam travados por escrito. Sempre confirme a taxa travada, o custo dos pontos e a data de expiracao da trava.
Nao. Discount points sao juros pre-pagos opcionais que baixam a sua taxa. Origination points sao uma comissao do credor para processar o emprestimo e nao reduzem a taxa. Ambos sao expressos como porcentagem do valor do emprestimo, entao leia o Loan Estimate com atencao para ver qual esta sendo cobrado.
Sim. O APR reflete a taxa nominal mais certos custos de financiamento, incluindo discount points, diluidos pelo prazo do emprestimo. Pagar pontos baixa a taxa nominal mas o custo inicial e dobrado no APR, e por isso o APR e uma forma melhor de comparar duas propostas do que a taxa sozinha, especialmente quando uma proposta inclui pontos.
Depende do seu objetivo. Uma entrada maior reduz o saldo do emprestimo, pode remover o PMI e melhora o patrimonio. Pontos baixam a taxa mas so compensam se voce mantiver o emprestimo alem do equilibrio. Se voce tem dinheiro limitado, atingir um limiar de entrada que remove o seguro hipotecario normalmente vence comprar pontos. A calculadora de capacidade para comprar casa pode enquadrar o lado da entrada.
O preco dos pontos faz parte da grelha de precos e as vezes pode ser negociado junto com outros custos de fechamento ou coberto por um credito do vendedor. Pontos normalmente sao pagos em dinheiro no fechamento em vez de financiados, porque financia-los adicionaria custo de juros e minaria a economia que os pontos deveriam entregar.
Esta calculadora e para educacao, nao aconselhamento financeiro ou fiscal. O preco dos pontos, a taxa que cada ponto compra e o tratamento fiscal dependem do seu credor, da finalidade do emprestimo e da sua situacao de declaracao. Confirme os numeros travados no seu Loan Estimate e consulte um consultor licenciado antes do fechamento. Em Portugal, pontos hipotecarios neste formato nao sao comuns; compare spread, TAN, TAEG, MTIC e comissoes da FINE.