Pagare i point funziona solo quando il mese di pareggio arriva prima che tu venda o surroghi.
Un discount point è interesse pagato in anticipo: dai al lender contanti alla chiusura per ottenere un tasso più basso e una rata mensile più bassa per la vita del mutuo. La decisione si riduce a un numero — il mese di pareggio. Nello scenario predefinito qui sotto — un mutuo da 400.000 $, 6,75% senza point vs 6,25% dopo aver pagato 1,5 point (6.000 $) — il tasso più basso fa risparmiare circa 132 $/mese e si pareggia a circa 3 anni 10 mesi. Tieni il mutuo oltre e i point vincono; vendi o surroga prima e ci perdi.
Il calcolatore calcola la rata ammortizzata standard al tasso senza point e di nuovo al tasso abbassato. Il divario tra queste due rate è il tuo risparmio mensile. Il costo dei point è l'importo del mutuo per la percentuale dei point. Dividi il costo per il risparmio mensile e ottieni il numero di mesi per recuperare la liquidità iniziale — il pareggio.
Costo point = importo mutuo × point% (1 point = 1% del mutuo)Risparmio mensile = rata al tasso più alto − rata al tasso più bassoM = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — rata ammortizzata a ciascun tassoRisparmio totale = risparmio mensile × mesi totali − costo pointConfronta il mese di pareggio con quanto a lungo realisticamente ti aspetti di tenere questo esatto mutuo — non la casa, il mutuo. Il mutuo USA tipico è estinto o surrogato in ben meno di dieci anni. Se il tuo pareggio è più in là della tua probabile uscita, salta i point.
Queste cifre corrispondono all'output di questo calcolatore per i dati predefiniti. Tieni il mutuo solo 7 anni e sei comunque in vantaggio di circa 5.048 $; surroga all'anno 3 e ci perdi circa 1.000 $.
Più point comprano un tasso più basso e risparmi mensili più grandi, ma il costo iniziale cresce di pari passo, quindi il pareggio non crolla così in fretta come potresti aspettarti.
| Point pagati | Costo iniziale | Tasso approx. | Pareggio |
|---|---|---|---|
| 0 point | 0 $ | 6,75% | — |
| 0,5 point | 2.000 $ | ~6,58% | ~3,5–4 anni |
| 1,0 point | 4.000 $ | ~6,42% | ~3,5–4 anni |
| 1,5 point | 6.000 $ | 6,25% | 3 anni 10 mesi |
| Negative point | Credito a te | Più alto | n/d (nessun pareggio) |
| Mutuo da 400k $, durata 30 anni. La riga 1,5 point corrisponde esattamente al motore. Il tasso per point varia per lender e giorno — usa il calcolatore col tuo preventivo bloccato. | |||
Un discount point costa l'1% dell'importo del mutuo e si paga alla chiusura. Su un mutuo da 400.000 $, un point è 4.000 $ e 1,5 point sono 6.000 $. Ogni point di solito abbassa il tasso d'interesse di circa lo 0,125%-0,25%, anche se la riduzione esatta è fissata dal rate sheet del lender il giorno in cui blocchi il tasso e non è stabilita dalla legge.
Mesi di pareggio = costo totale dei point diviso per la riduzione della rata mensile che il tasso più basso produce. Per esempio, pagare 6.000 $ per tagliare la rata di circa 132 $ al mese si pareggia in circa 46 mesi, ovvero circa 3 anni 10 mesi. Se tieni il mutuo oltre quel punto, i point si sono ripagati; vendi o surroghi prima e ci perdi.
I point convengono quando sei sicuro di tenere il mutuo ben oltre il mese di pareggio, hai liquidità per pagarli senza ridurre l'anticipo o le riserve, e non è probabile che surroghi presto. Sono una scelta scadente se potresti traslocare o surrogare entro pochi anni, dato che non terresti il mutuo abbastanza a lungo da recuperare il costo iniziale. Il calcolatore surroga può aiutare a stimare quanto è probabile una surroga anticipata.
I discount point sono interessi del mutuo pagati in anticipo. Su un mutuo per comprare o costruire l'abitazione principale, i point sono generalmente deducibili nell'anno di pagamento se si fa l'itemizzazione e sono soddisfatte varie condizioni IRS. I point su una surroga di solito vanno dedotti gradualmente sulla vita del mutuo. Vedi IRS Publication 936 e Topic No. 504, e conferma con un professionista fiscale per la tua situazione.
I negative point, chiamati anche lender credit o rebate pricing, sono l'inverso dei discount point: accetti un tasso d'interesse più alto e il lender ti paga un credito verso i costi di chiusura. Questo alza la rata mensile ma abbassa la liquidità necessaria alla chiusura, il che può avere senso se sei a corto di contanti o pensi di vendere o surrogare in fretta.
Sì. La combinazione tasso-point mostrata su un Loan Estimate è garantita solo se la blocchi. Il pricing si muove ogni giorno col mercato, quindi la riduzione che un point compra può cambiare prima della chiusura a meno che tasso e point non siano bloccati per iscritto. Conferma sempre il tasso bloccato, il costo dei point e la data di scadenza del blocco.
No. I discount point sono interessi opzionali pagati in anticipo che abbassano il tasso. Gli origination point sono una commissione del lender per processare il mutuo e non riducono il tasso. Entrambi sono espressi come percentuale dell'importo del mutuo, quindi leggi il Loan Estimate con attenzione per vedere quali ti vengono addebitati.
Sì. L'APR riflette il tasso nominale più certi costi di finanziamento, inclusi i discount point, distribuiti sulla durata del mutuo. Pagare point abbassa il tasso nominale ma il costo iniziale è incorporato nell'APR, motivo per cui l'APR è un modo migliore per confrontare due offerte rispetto al solo tasso, specie quando un'offerta include point.
Dipende dal tuo obiettivo. Un anticipo più grande abbassa il saldo del mutuo, può rimuovere il PMI e migliora il capitale. I point abbassano il tasso ma ripagano solo se tieni il mutuo oltre il pareggio. Se hai liquidità limitata, raggiungere una soglia di anticipo che rimuove l'assicurazione del mutuo di solito batte il comprare point. Il calcolatore capacità di acquisto casa può inquadrare il lato anticipo.
Il pricing dei point fa parte del rate sheet e a volte può essere negoziato insieme ad altri costi di chiusura o coperto da un credito del venditore. I point sono normalmente pagati in contanti alla chiusura anziché finanziati, perché finanziarli aggiungerebbe costo per interessi e minerebbe il risparmio che i point dovevano portare.
Questo calcolatore è per fini educativi, non consulenza finanziaria o fiscale. Il pricing dei point, il tasso che ogni point compra e il trattamento fiscale dipendono dal tuo lender, scopo del mutuo e situazione dichiarativa. In Italia i mortgage point in questa forma non sono prassi standard: confronta invece TAN, TAEG, ISC, PIES/ESIS, spread, commissioni e costi notarili, e usa documentazione bancaria e guide Banca d'Italia.