قارن دفع مبلغ مقدما لخفض معدل القرض مع عدد الأشهر اللازمة لاسترداد هذا المبلغ.
نقطة الخصم فائدة مدفوعة مقدما: تسلّم المقرض نقدا عند الإغلاق للحصول على معدل أقل وقسط شهري أقل لعمر القرض. يتلخص القرار في رقم واحد — شهر التعادل. في السيناريو الافتراضي أدناه — قرض 400,000 دولار، 6.75% دون نقاط مقابل 6.25% بعد دفع 1.5 نقطة (6,000 دولار) — يوفر المعدل الأقل نحو 132 دولارا/شهريا ويتعادل عند نحو 3 سنوات و10 أشهر. أبقِ القرض بعد ذلك فتفوز النقاط؛ بِع أو أعِد التمويل أبكر فتخسر مالا.
تحسب الحاسبة القسط المُهلَك القياسي بالمعدل دون نقاط ومرة أخرى بالمعدل المخفّض. الفجوة بين القسطين هي توفيرك الشهري. تكلفة النقاط هي مبلغ القرض مضروبا في نسبة النقاط. اقسم التكلفة على التوفير الشهري فتحصل على عدد الأشهر لاسترداد النقد المقدم — التعادل.
تكلفة النقاط = مبلغ القرض × نسبة النقاط (نقطة واحدة = 1% من القرض)التوفير الشهري = القسط بالمعدل الأعلى − القسط بالمعدل الأقلM = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — القسط المُهلَك عند كل معدلالتوفير على عمر القرض = التوفير الشهري × إجمالي الأشهر − تكلفة النقاطقارن شهر التعادل بكم تتوقع واقعيا أن تبقي هذا القرض بالذات — لا المنزل، القرض. الرهن الأمريكي النموذجي يُسدَّد أو يُعاد تمويله في أقل بكثير من عشر سنوات. إذا كان تعادلك أبعد من خروجك المرجّح، تخطّ النقاط.
تطابق هذه الأرقام مخرجات هذه الحاسبة للمدخلات الافتراضية. أبقِ القرض 7 سنوات فقط وتظل متقدما بنحو 5,048 دولارا؛ أعِد التمويل في السنة 3 وتخسر نحو 1,000 دولار.
نقاط أكثر تشتري معدلا أقل وتوفيرا شهريا أكبر، لكن التكلفة المقدمة تنمو معها، فلا تنهار نقطة التعادل بالسرعة التي قد تتوقعها.
| النقاط المدفوعة | التكلفة المقدمة | المعدل التقريبي | التعادل |
|---|---|---|---|
| 0 نقطة | 0 دولار | 6.75% | — |
| 0.5 نقطة | 2,000 دولار | ~6.58% | ~3.5–4 سنوات |
| 1.0 نقطة | 4,000 دولار | ~6.42% | ~3.5–4 سنوات |
| 1.5 نقطة | 6,000 دولار | 6.25% | 3 سنوات و10 أشهر |
| نقاط سالبة | رصيد لك | أعلى | غير منطبق (لا تعادل) |
| قرض 400 ألف دولار، مدة 30 سنة. صف 1.5 نقطة يطابق المحرك بالضبط. المعدل لكل نقطة يختلف بحسب المقرض واليوم — استخدم الحاسبة بعرضك المثبّت. | |||
نقطة خصم واحدة تكلف 1% من مبلغ القرض وتُدفَع عند الإغلاق. على قرض 400,000 دولار تكون النقطة الواحدة 4,000 دولار و1.5 نقطة 6,000 دولار. كل نقطة تخفض المعدل عادة بنحو 0.125% إلى 0.25%، لكن التخفيض الدقيق يحدده جدول معدلات المقرض يوم تثبيت السعر وليس ثابتا قانونا.
أشهر التعادل = إجمالي تكلفة النقاط مقسوما على خفض القسط الشهري الذي ينتجه المعدل الأقل. مثلا، دفع 6,000 دولار لخفض القسط نحو 132 دولارا شهريا يتعادل في نحو 46 شهرا، أي نحو 3 سنوات و10 أشهر. إذا أبقيت القرض بعد تلك النقطة فقد سددت النقاط نفسها؛ بِع أو أعِد التمويل أبكر وتخسر مالا عليها.
تستحق النقاط حين تكون واثقا أنك ستبقي القرض جيدا بعد شهر التعادل، ولديك نقد لدفعها دون تقليص دفعتك المقدمة أو احتياطياتك، ولست مرجّحا لإعادة التمويل قريبا. خيار سيئ إذا قد تنتقل أو تعيد التمويل خلال سنوات قليلة، لأنك لن تحمل القرض مدة كافية لاسترداد التكلفة المقدمة. تساعد حاسبة إعادة التمويل على تقدير مدى احتمال إعادة تمويل مبكرة.
نقاط الخصم فائدة رهن مدفوعة مقدما. على قرض لشراء أو بناء منزلك الرئيسي، النقاط قابلة للخصم عموما في سنة الدفع إذا فصّلت الخصومات واستُوفيت عدة شروط IRS. نقاط إعادة التمويل عادة تُخصَم تدريجيا على عمر القرض. راجع IRS Publication 936 وTopic No. 504، وتأكد مع متخصص ضرائب لحالتك.
النقاط السالبة، وتسمى أيضا lender credits أو تسعير rebate، عكس نقاط الخصم: تقبل معدل فائدة أعلى ويدفع لك المقرض رصيدا نحو تكاليف الإغلاق. هذا يرفع قسطك الشهري لكن يخفض النقد اللازم عند الإغلاق، وقد يكون منطقيا إذا كان النقد قليلا أو تخطط للبيع أو إعادة التمويل بسرعة.
نعم. مزيج المعدل والنقاط المعروض في Loan Estimate مضمون فقط إذا ثبّته. يتحرك التسعير يوميا مع السوق، فالتخفيض الذي تشتريه نقطة قد يتغير قبل الإغلاق إلا إذا ثُبِّت معدلك ونقاطك كتابيا. تأكد دائما من المعدل المثبّت وتكلفة النقطة وتاريخ انتهاء التثبيت.
لا. نقاط الخصم فائدة اختيارية مدفوعة مقدما تخفض معدلك. نقاط الإنشاء رسم مقرض لمعالجة القرض ولا تخفض المعدل. كلاهما يُعبَّر عنه كنسبة من مبلغ القرض، فاقرأ Loan Estimate بعناية لترى أيهما يُفرَض عليك.
نعم. يعكس APR معدل السند زائد تكاليف تمويل معينة، بما فيها نقاط الخصم، موزّعة على مدة القرض. دفع النقاط يخفض معدل السند لكن التكلفة المقدمة تُطوى ضمن APR، ولهذا يكون APR طريقة أفضل لمقارنة عرضين من المعدل وحده، خاصة حين يتضمن أحد العرضين نقاطا.
يعتمد على هدفك. دفعة مقدمة أكبر تخفض رصيد القرض، وقد تزيل PMI، وتحسّن حقوق الملكية. النقاط تخفض المعدل لكن تسدد فقط إذا أبقيت القرض بعد التعادل. إذا كان نقدك محدودا، فبلوغ عتبة دفعة مقدمة تزيل تأمين الرهن عادة يتفوق على شراء النقاط. تستطيع حاسبة القدرة على شراء منزل تأطير جانب الدفعة المقدمة.
تسعير النقاط جزء من جدول المعدلات ويمكن أحيانا التفاوض عليه مع تكاليف إغلاق أخرى أو تغطيته برصيد بائع. النقاط عادة تُدفَع نقدا عند الإغلاق لا تُموَّل، لأن تمويلها يضيف تكلفة فائدة ويقوّض التوفير الذي قُصِد منها.
هذه الحاسبة للتعليم، لا للنصيحة المالية أو الضريبية. يعتمد تسعير النقاط والمعدل الذي تشتريه كل نقطة والمعاملة الضريبية على مقرضك وغرض القرض وحالة تقديمك. تأكد من الأرقام المثبّتة في Loan Estimate واستشر مستشارا مرخّصا قبل الإغلاق.