Pagar puntos solo compensa cuando el mes de equilibrio cae antes de que vendas o refinancies.
Un punto de descuento es interes prepagado: le entregas efectivo al prestamista al cierre para obtener una tasa menor y un pago mensual menor durante la vida del prestamo. La decision se reduce a un numero — el mes de equilibrio. En el escenario por defecto de abajo — un prestamo de 400,000 USD, 6.75% sin puntos vs 6.25% tras pagar 1.5 puntos (6,000 USD) — la tasa menor ahorra cerca de 132 USD/mes y alcanza el equilibrio en aproximadamente 3 anos 10 meses. Manten el prestamo mas alla de eso y los puntos ganan; vende o refinancia antes y pierden dinero.
La calculadora computa el pago amortizado estandar a la tasa sin puntos y de nuevo a la tasa rebajada. La diferencia entre esos dos pagos es tu ahorro mensual. El costo de los puntos es el monto del prestamo por el porcentaje de puntos. Divide el costo entre el ahorro mensual y obtienes el numero de meses que toma recuperar el efectivo inicial — el equilibrio.
Costo de puntos = monto del prestamo × puntos% (1 punto = 1% del prestamo)Ahorro mensual = pago a la tasa mas alta − pago a la tasa mas bajaM = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — pago amortizado a cada tasaAhorro de por vida = ahorro mensual × meses totales − costo de puntosCompara el mes de equilibrio con cuanto tiempo esperas realisticamente mantener este prestamo exacto — no la casa, el prestamo. La hipoteca tipica de EE. UU. se liquida o refinancia en bastante menos de diez anos. Si tu equilibrio es posterior a tu salida probable, salta los puntos.
Esas cifras coinciden con la salida de esta calculadora para los datos por defecto. Manten el prestamo solo 7 anos y aun sales unos 5,048 USD adelante; refinancia en el ano 3 y pierdes aproximadamente 1,000 USD.
Mas puntos compran una tasa menor y mayor ahorro mensual, pero el costo inicial crece al mismo ritmo, asi que el equilibrio no se desploma tan rapido como podrias esperar.
| Puntos pagados | Costo inicial | Tasa aprox. | Equilibrio |
|---|---|---|---|
| 0 puntos | 0 USD | 6.75% | — |
| 0.5 punto | 2,000 USD | ~6.58% | ~3.5–4 anos |
| 1.0 punto | 4,000 USD | ~6.42% | ~3.5–4 anos |
| 1.5 puntos | 6,000 USD | 6.25% | 3 anos 10 meses |
| Puntos negativos | Credito para ti | Mas alta | n/d (sin equilibrio) |
| Prestamo de 400k USD, plazo de 30 anos. La fila de 1.5 puntos coincide con el motor exactamente. La tasa por punto varia segun el prestamista y el dia — usa la calculadora con tu cotizacion bloqueada. | |||
Un punto de descuento cuesta 1% del monto del prestamo y se paga al cierre. En un prestamo de 400,000 USD, un punto son 4,000 USD y 1.5 puntos son 6,000 USD. Cada punto normalmente baja la tasa de interes en aproximadamente 0.125% a 0.25%, aunque la reduccion exacta la fija el rate sheet del prestamista el dia que bloqueas la tasa y no esta fijada por ley.
Meses de equilibrio = costo total de los puntos dividido entre la reduccion del pago mensual que produce la tasa menor. Por ejemplo, pagar 6,000 USD para recortar el pago en cerca de 132 USD al mes alcanza el equilibrio en aproximadamente 46 meses, o cerca de 3 anos 10 meses. Si mantienes el prestamo mas alla de ese punto, los puntos se pagaron solos; vende o refinancia antes y pierdes dinero en ellos.
Los puntos valen la pena cuando estas seguro de que mantendras el prestamo bien pasado el mes de equilibrio, tienes efectivo para pagarlos sin reducir tu enganche o reservas, y no es probable que refinancies pronto. Son una mala eleccion si podrias mudarte o refinanciar dentro de unos anos, ya que no mantendrias el prestamo el tiempo suficiente para recuperar el costo inicial. La calculadora de refinanciacion puede ayudar a estimar que tan probable es una refinanciacion temprana.
Los puntos de descuento son interes hipotecario prepagado. En un prestamo para comprar o construir tu vivienda principal, los puntos generalmente son deducibles en el ano pagado si detallas deducciones y se cumplen varias condiciones del IRS. Los puntos en una refinanciacion normalmente deben deducirse gradualmente durante la vida del prestamo. Consulta IRS Publication 936 y Topic No. 504, y confirma con un profesional fiscal para tu situacion.
Los puntos negativos, tambien llamados lender credits o rebate pricing, son lo contrario de los puntos de descuento: aceptas una tasa de interes mas alta y el prestamista te paga un credito hacia los costos de cierre. Esto sube tu pago mensual pero baja el efectivo necesario al cierre, lo que puede tener sentido si tienes poco efectivo o planeas vender o refinanciar rapido.
Si. La combinacion de tasa y puntos mostrada en un Loan Estimate solo esta garantizada si la bloqueas. El precio se mueve a diario con el mercado, asi que la reduccion que compra un punto puede cambiar antes del cierre a menos que tu tasa y puntos esten bloqueados por escrito. Confirma siempre la tasa bloqueada, el costo de los puntos y la fecha de expiracion del bloqueo.
No. Los puntos de descuento son interes prepagado opcional que baja tu tasa. Los puntos de originacion son un cargo del prestamista por procesar el prestamo y no reducen la tasa. Ambos se expresan como un porcentaje del monto del prestamo, asi que lee el Loan Estimate con cuidado para ver cual te estan cobrando.
Si. La APR refleja la tasa nominal mas ciertos costos de financiamiento, incluidos los puntos de descuento, repartidos durante el plazo del prestamo. Pagar puntos baja la tasa nominal pero el costo inicial se incorpora a la APR, por eso la APR es una mejor forma de comparar dos ofertas que la tasa sola, sobre todo cuando una oferta incluye puntos.
Depende de tu objetivo. Un enganche mayor reduce el saldo del prestamo, puede eliminar el PMI y mejora el patrimonio. Los puntos bajan la tasa pero solo compensan si mantienes el prestamo mas alla del equilibrio. Si tienes efectivo limitado, alcanzar un umbral de enganche que elimina el seguro hipotecario normalmente le gana a comprar puntos. La calculadora de vivienda asequible puede enmarcar el lado del enganche.
El precio de los puntos es parte del rate sheet y a veces puede negociarse junto con otros costos de cierre o cubrirse con un credito del vendedor. Los puntos normalmente se pagan en efectivo al cierre en lugar de financiarse, porque financiarlos agregaria costo de interes y socavaria el ahorro que los puntos debian generar.
Esta calculadora es para educacion, no asesoria financiera ni fiscal. El precio de los puntos, la tasa que compra cada punto y el tratamiento fiscal dependen de tu prestamista, el proposito del prestamo y tu situacion de declaracion. Confirma las cifras bloqueadas en tu Loan Estimate y consulta a un asesor licenciado antes del cierre.