Punkte zu zahlen funktioniert nur, wenn der Break-even-Monat vor deinem Verkauf oder deiner Refinanzierung liegt.
Ein Discount Point ist vorausbezahlter Zins: du gibst dem Kreditgeber beim Closing Bargeld, um fuer die Laufzeit des Darlehens einen niedrigeren Zins und eine niedrigere Monatsrate zu erhalten. Die Entscheidung kommt auf eine Zahl an — den Break-even-Monat. Im Standardszenario unten — ein Darlehen von 400.000 $, 6,75 % ohne Punkte gegen 6,25 % nach Zahlung von 1,5 Punkten (6.000 $) — spart der niedrigere Zins etwa 132 $/Monat und erreicht den Break-even bei rund 3 Jahren 10 Monaten. Behalte das Darlehen darueber hinaus und die Punkte gewinnen; verkaufe oder refinanziere frueher und sie verlieren Geld.
Der Rechner berechnet die normale amortisierte Rate zum Zins ohne Punkte und erneut zum heruntergekauften Zins. Die Luecke zwischen diesen beiden Raten ist deine Monatsersparnis. Die Punktekosten sind der Darlehensbetrag mal dem Punkteprozentsatz. Teile die Kosten durch die Monatsersparnis und du erhaeltst die Zahl der Monate, die es dauert, das Vorab-Bargeld zurueckzugewinnen — den Break-even.
Punktekosten = Darlehensbetrag × Punkte% (1 Punkt = 1 % des Darlehens)Monatsersparnis = Rate beim hoeheren Zins − Rate beim niedrigeren ZinsM = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — amortisierte Rate bei jedem ZinsErsparnis ueber Laufzeit = Monatsersparnis × Gesamtmonate − PunktekostenVergleiche den Break-even-Monat damit, wie lange du realistisch erwartest, genau dieses Darlehen zu behalten — nicht das Haus, das Darlehen. Die typische US-Hypothek wird in deutlich unter zehn Jahren getilgt oder refinanziert. Liegt dein Break-even spaeter als dein wahrscheinlicher Ausstieg, lass die Punkte weg.
Diese Werte entsprechen der Ausgabe dieses Rechners fuer die Standardeingaben. Behalte das Darlehen nur 7 Jahre und du liegst immer noch etwa 5.048 $ vorn; refinanziere in Jahr 3 und du verlierst rund 1.000 $.
Mehr Punkte kaufen einen niedrigeren Zins und groessere Monatsersparnis, aber die Vorabkosten wachsen im Gleichschritt, der Break-even faellt also nicht so schnell, wie du erwarten koenntest.
| Gezahlte Punkte | Vorabkosten | Ungef. Zins | Break-even |
|---|---|---|---|
| 0 Punkte | 0 $ | 6,75 % | — |
| 0,5 Punkt | 2.000 $ | ~6,58 % | ~3,5–4 J. |
| 1,0 Punkt | 4.000 $ | ~6,42 % | ~3,5–4 J. |
| 1,5 Punkte | 6.000 $ | 6,25 % | 3 J. 10 Mon. |
| Negative Punkte | Gutschrift an dich | Hoeher | k. A. (kein Break-even) |
| 400k-$-Darlehen, 30-Jahres-Laufzeit. Die 1,5-Punkte-Zeile entspricht exakt dem Rechner. Zins pro Punkt variiert nach Kreditgeber und Tag — nutze den Rechner mit deinem gelockten Angebot. | |||
Ein Discount Point kostet 1 % des Darlehensbetrags und wird beim Closing gezahlt. Bei einem Darlehen von 400.000 $ ist ein Punkt 4.000 $ und 1,5 Punkte sind 6.000 $. Jeder Punkt senkt den Zinssatz typisch um rund 0,125 % bis 0,25 %, die genaue Senkung wird aber vom Rate Sheet des Kreditgebers am Tag des Lock festgelegt und ist nicht gesetzlich fixiert.
Break-even-Monate = Gesamtpunktekosten geteilt durch die monatliche Ratensenkung, die der niedrigere Zins erzeugt. Zum Beispiel bricht 6.000 $ zu zahlen, um die Rate um etwa 132 $ pro Monat zu senken, in rund 46 Monaten auf, also etwa 3 Jahren 10 Monaten. Behaeltst du das Darlehen darueber hinaus, haben sich die Punkte bezahlt gemacht; verkaufst oder refinanzierst du frueher, verlierst du Geld mit ihnen.
Punkte lohnen sich, wenn du sicher bist, das Darlehen weit ueber den Break-even-Monat hinaus zu behalten, du Bargeld hast, um sie zu zahlen, ohne deine Anzahlung oder Reserven zu schmaelern, und du wahrscheinlich nicht bald refinanzierst. Sie sind eine schlechte Wahl, wenn du innerhalb weniger Jahre umziehen oder refinanzieren koenntest, da du das Darlehen nicht lange genug haeltst, um die Vorabkosten wieder hereinzuholen. Der Refinanzierungsrechner kann helfen abzuschaetzen, wie wahrscheinlich eine fruehe Refinanzierung ist.
Discount Points sind vorausbezahlte Hypothekenzinsen. Bei einem Darlehen zum Kauf oder Bau deines Hauptwohnsitzes sind Punkte im Zahlungsjahr generell absetzbar, wenn du Einzelposten geltend machst und mehrere IRS-Bedingungen erfuellt sind. Punkte bei einer Refinanzierung muessen meist schrittweise ueber die Laufzeit des Darlehens abgesetzt werden. Siehe IRS Publication 936 und Topic No. 504 und bestaetige mit einem Steuerprofi fuer deine Situation.
Negative Punkte, auch Lender Credits oder Rebate Pricing genannt, sind das Gegenteil von Discount Points: du akzeptierst einen hoeheren Zinssatz und der Kreditgeber zahlt dir eine Gutschrift fuer die Abschlusskosten. Das erhoeht deine Monatsrate, senkt aber das beim Closing benoetigte Bargeld, was Sinn ergeben kann, wenn dir Bargeld fehlt oder du planst, schnell zu verkaufen oder zu refinanzieren.
Ja. Die auf einem Loan Estimate gezeigte Zins-und-Punkt-Kombination ist nur garantiert, wenn du sie lockst. Die Preise bewegen sich taeglich mit dem Markt, die Senkung, die ein Punkt kauft, kann sich also vor dem Closing aendern, ausser dein Zins und deine Punkte sind schriftlich gelockt. Bestaetige immer den gelockten Zins, die Punktekosten und das Ablaufdatum des Lock.
Nein. Discount Points sind optionale vorausbezahlte Zinsen, die deinen Zins senken. Origination Points sind eine Kreditgebergebuehr fuer die Bearbeitung des Darlehens und senken den Zins nicht. Beide werden als Prozentsatz des Darlehensbetrags ausgedrueckt, lies das Loan Estimate also sorgfaeltig, um zu sehen, welche dir berechnet werden.
Ja. Die APR spiegelt den Notenzins plus bestimmte Finanzierungskosten wider, einschliesslich Discount Points, ueber die Laufzeit verteilt. Punkte zu zahlen senkt den Notenzins, aber die Vorabkosten werden in die APR eingerechnet, weshalb die APR ein besserer Weg ist, zwei Angebote zu vergleichen als der Zins allein, besonders wenn ein Angebot Punkte enthaelt.
Es haengt von deinem Ziel ab. Eine groessere Anzahlung senkt den Darlehenssaldo, kann PMI entfernen und verbessert das Eigenkapital. Punkte senken den Zins, zahlen sich aber nur aus, wenn du das Darlehen ueber den Break-even hinaus haeltst. Wenn du begrenztes Bargeld hast, schlaegt das Erreichen einer Anzahlungsschwelle, die die Hypothekenversicherung entfernt, meist den Kauf von Punkten. Der Wohnungs-Erschwinglichkeitsrechner kann die Anzahlungsseite einordnen.
Die Punktepreise sind Teil des Rate Sheet und koennen manchmal neben anderen Abschlusskosten verhandelt oder durch eine Verkaeufergutschrift gedeckt werden. Punkte werden normalerweise beim Closing in bar gezahlt statt finanziert, weil ihre Finanzierung Zinskosten hinzufuegen und die Ersparnis untergraben wuerde, die die Punkte liefern sollten.
Dieser Rechner dient der Bildung, nicht der Finanz- oder Steuerberatung. Punktepreise, der Zins, den jeder Punkt kauft, und die steuerliche Behandlung haengen von deinem Kreditgeber, dem Darlehenszweck und deiner Steuersituation ab. Bestaetige die gelockten Werte auf deinem Loan Estimate und konsultiere einen lizenzierten Berater vor dem Closing.