points चुकाना तभी काम करता है जब break-even महीना आपके बेचने या refinance करने से पहले आ जाए।
एक discount point prepaid ब्याज है: आप loan की पूरी अवधि के लिए कम दर और कम मासिक भुगतान पाने के लिए closing पर ऋणदाता को नकद देते हैं। फैसला एक संख्या पर आता है — break-even महीना। नीचे डिफ़ॉल्ट परिदृश्य पर — एक $400,000 loan, बिना points 6.75% बनाम 1.5 points ($6,000) चुकाने के बाद 6.25% — कम दर लगभग $132/माह बचाती है और लगभग 3 साल 10 माह पर break-even होती है। loan उससे आगे रखें और points जीतते हैं; जल्दी बेचें या refinance करें तो वे पैसा गंवाते हैं।
कैलकुलेटर बिना points दर पर मानक amortized भुगतान गणना करता है और फिर खरीदी-गई कम दर पर। उन दो भुगतानों के बीच का अंतर आपकी मासिक बचत है। Point लागत loan राशि गुणा points प्रतिशत है। लागत को मासिक बचत से भाग दें और आपको वह महीनों की संख्या मिलती है जो अग्रिम नकद वसूल करने में लगती है — break-even।
Point cost = loan राशि × points% (1 point = loan का 1%)Monthly saving = ऊंची दर पर भुगतान − कम दर पर भुगतानM = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — हर दर पर amortized भुगतानLifetime saving = मासिक बचत × कुल महीने − point लागतbreak-even महीने की तुलना इससे करें कि आप इस ठीक loan को वास्तविक रूप से कितना लंबा रखने की उम्मीद रखते हैं — घर नहीं, loan। एक सामान्य US मॉर्गेज दस साल से काफी कम में चुकता या refinance हो जाती है। अगर आपका break-even आपके संभावित निकास से बाद में है, points छोड़ दें।
ये आंकड़े डिफ़ॉल्ट इनपुट के लिए इस कैलकुलेटर के आउटपुट से मेल खाते हैं। loan केवल 7 साल रखें और आप अब भी लगभग $5,048 आगे निकलते हैं; साल 3 पर refinance करें और आप लगभग $1,000 गंवाते हैं।
ज्यादा points कम दर और बड़ी मासिक बचत खरीदते हैं, पर अग्रिम लागत कदम-दर-कदम बढ़ती है, इसलिए break-even उतनी तेज़ी से नहीं गिरता जितनी आप उम्मीद कर सकते हैं।
| चुकाए points | अग्रिम लागत | लगभग दर | Break-even |
|---|---|---|---|
| 0 points | $0 | 6.75% | — |
| 0.5 point | $2,000 | ~6.58% | ~3.5–4 साल |
| 1.0 point | $4,000 | ~6.42% | ~3.5–4 साल |
| 1.5 points | $6,000 | 6.25% | 3 साल 10 माह |
| Negative points | आपको क्रेडिट | ऊंची | लागू नहीं (कोई break-even नहीं) |
| $400k loan, 30-साल अवधि। 1.5-point पंक्ति इंजन से ठीक मेल खाती है। प्रति point दर ऋणदाता और दिन से बदलती है — अपने locked quote के साथ कैलकुलेटर उपयोग करें। | |||
एक discount point loan राशि का 1% होता है और closing पर चुकाया जाता है। $400,000 loan पर, एक point $4,000 है और 1.5 points $6,000। हर point आमतौर पर ब्याज दर को लगभग 0.125% से 0.25% घटाता है, हालांकि सटीक कटौती उस दिन ऋणदाता की rate sheet तय करती है जब आप lock करते हैं और यह कानून से तय नहीं है।
Break-even महीने = कुल point लागत को कम दर से उत्पन्न मासिक भुगतान कटौती से भाग। उदाहरण के लिए, भुगतान को लगभग $132 प्रति माह घटाने के लिए $6,000 चुकाना लगभग 46 महीने, या लगभग 3 साल 10 माह में break-even होता है। अगर आप loan उससे आगे रखते हैं, points ने खुद की कीमत वसूल कर ली; जल्दी बेचें या refinance करें तो आप उन पर पैसा गंवाते हैं।
Points तब फायदे का हैं जब आप आश्वस्त हों कि आप loan को break-even महीने से काफी आगे रखेंगे, आपके पास उन्हें अपना down payment या भंडार छोटा किए बिना चुकाने का नकद हो, और आप जल्द refinance करने की संभावना न हो। यह खराब विकल्प है अगर आप कुछ साल में चले जाएं या refinance करें, क्योंकि आप loan को अग्रिम लागत वसूलने जितना लंबा नहीं रखेंगे। refinance कैलकुलेटर अनुमान लगाने में मदद कर सकता है कि जल्दी refinance कितना संभव है।
Discount points prepaid मॉर्गेज ब्याज हैं। अपना मुख्य घर खरीदने या बनाने के loan पर, points आमतौर पर भुगतान वाले साल में कटौती योग्य हैं अगर आप itemize करते हैं और कई IRS शर्तें पूरी हों। refinance पर points आमतौर पर loan की अवधि में धीरे-धीरे कटौती की जानी चाहिए। IRS Publication 936 और Topic No. 504 देखें, और अपनी स्थिति के लिए कर पेशेवर से पुष्टि करें।
Negative points, जिन्हें lender credits या rebate pricing भी कहते हैं, discount points के उलट हैं: आप ऊंची ब्याज दर स्वीकार करते हैं और ऋणदाता आपको closing लागत की ओर एक क्रेडिट चुकाता है। यह आपका मासिक भुगतान बढ़ाता है पर closing पर जरूरी नकद घटाता है, जो समझदारी हो सकती है अगर आपके पास नकद कम हो या आप जल्दी बेचने या refinance करने की योजना बनाएं।
हां। Loan Estimate पर दिखाया गया rate-and-point संयोजन तभी गारंटीशुदा है जब आप उसे lock करें। मूल्य निर्धारण बाज़ार के साथ रोज़ बदलता है, इसलिए एक point जो कटौती खरीदता है वह closing से पहले बदल सकती है जब तक आपकी दर और points लिखित में lock न हों। हमेशा locked दर, point लागत, और lock समाप्ति तारीख की पुष्टि करें।
नहीं। Discount points वैकल्पिक prepaid ब्याज हैं जो आपकी दर घटाते हैं। Origination points loan प्रोसेस करने के लिए एक ऋणदाता शुल्क हैं और दर नहीं घटाते। दोनों loan राशि के प्रतिशत के रूप में व्यक्त किए जाते हैं, इसलिए Loan Estimate ध्यान से पढ़ें यह देखने के लिए कि आपसे कौन-सा लिया जा रहा है।
हां। APR note दर साथ ही कुछ फाइनेंसिंग लागत, discount points सहित, loan अवधि में फैलाकर दर्शाता है। points चुकाना note दर घटाता है पर अग्रिम लागत APR में मोड़ी जाती है, यही कारण है कि APR दो offer की तुलना करने का अकेली दर से बेहतर तरीका है, खासकर जब एक offer में points हों।
यह आपके लक्ष्य पर निर्भर है। एक बड़ा down payment loan बकाया घटाता है, PMI हटा सकता है, और equity सुधारता है। Points दर घटाते हैं पर तभी फायदे का अगर आप loan को break-even से आगे रखें। अगर आपके पास सीमित नकद है, मॉर्गेज बीमा हटाने वाली down-payment सीमा तक पहुंचना आमतौर पर points खरीदने से बेहतर है। घर वहनीयता कैलकुलेटर down-payment पक्ष को रूपरेखा दे सकता है।
Point मूल्य निर्धारण rate sheet का हिस्सा है और कभी-कभी अन्य closing लागत के साथ मोलभाव किया जा सकता है या विक्रेता क्रेडिट से ढका जा सकता है। Points आमतौर पर closing पर नकद चुकाए जाते हैं, फाइनेंस नहीं किए जाते, क्योंकि उन्हें फाइनेंस करना ब्याज लागत जोड़ देता और उन बचतों को कमज़ोर करता जो points देने वाले थे।
यह कैलकुलेटर शिक्षा के लिए है, वित्तीय या कर सलाह नहीं। Point मूल्य निर्धारण, हर point जो दर खरीदता है, और कर व्यवहार आपके ऋणदाता, loan उद्देश्य, और फाइलिंग स्थिति पर निर्भर हैं। अपने Loan Estimate पर locked आंकड़े पुष्टि करें और closing से पहले लाइसेंस प्राप्त सलाहकार से परामर्श करें।