Payer des points ne marche que si le mois de rentabilite tombe avant que vous vendiez ou refinanciez.
Un point de remise est de l interet paye d avance : vous remettez de la tresorerie au preteur a la cloture pour obtenir un taux plus bas et une mensualite plus basse pour toute la duree du pret. La decision se ramene a un seul nombre — le mois de rentabilite. Sur le scenario par defaut ci-dessous — un pret de 400 000 USD, 6,75% sans points vs 6,25% apres avoir paye 1,5 point (6 000 USD) — le taux plus bas economise environ 132 USD/mois et est rentable a environ 3 ans 10 mois. Gardez le pret au-dela et les points gagnent ; vendez ou refinancez plus tot et ils perdent de l argent.
Le calculateur calcule la mensualite amortie standard au taux sans points et de nouveau au taux rachete. L ecart entre ces deux mensualites est votre economie mensuelle. Le cout des points est le montant du pret fois le pourcentage de points. Divisez le cout par l economie mensuelle et vous obtenez le nombre de mois necessaire pour recuperer la tresorerie initiale — le point mort.
Cout des points = montant du pret × points% (1 point = 1% du pret)Economie mensuelle = mensualite au taux plus haut − mensualite au taux plus basM = P · [ r(1+r)n ] / [ (1+r)n − 1 ] — mensualite amortie a chaque tauxEconomie sur la duree = economie mensuelle × mois totaux − cout des pointsComparez le mois de rentabilite a combien de temps vous comptez realistement garder ce pret exact — pas la maison, le pret. Le pret immobilier US typique est rembourse ou refinance bien en dessous de dix ans. Si votre point mort est plus tard que votre sortie probable, sautez les points.
Ces chiffres correspondent a la sortie de ce calculateur pour les parametres par defaut. Gardez le pret seulement 7 ans et vous etes encore environ 5 048 USD gagnant ; refinancez a l annee 3 et vous perdez environ 1 000 USD.
Plus de points achetent un taux plus bas et de plus grosses economies mensuelles, mais le cout initial grandit en parallele, donc le point mort ne s effondre pas aussi vite qu on pourrait s y attendre.
| Points payes | Cout initial | Taux approx. | Point mort |
|---|---|---|---|
| 0 point | 0 USD | 6,75% | — |
| 0,5 point | 2 000 USD | ~6,58% | ~3,5–4 ans |
| 1,0 point | 4 000 USD | ~6,42% | ~3,5–4 ans |
| 1,5 point | 6 000 USD | 6,25% | 3 ans 10 mois |
| Points negatifs | Credit pour vous | Plus haut | n/a (pas de point mort) |
| Pret de 400k USD, duree 30 ans. La ligne 1,5 point correspond exactement au moteur. Le taux par point varie selon le preteur et le jour — utilisez le calculateur avec votre devis verrouille. | |||
Un point de remise coute 1% du montant du pret et est paye a la cloture. Sur un pret de 400 000 USD, un point vaut 4 000 USD et 1,5 point vaut 6 000 USD. Chaque point baisse generalement le taux d interet d environ 0,125% a 0,25%, mais la reduction exacte est fixee par la grille de taux du preteur le jour ou vous verrouillez et n est pas fixee par la loi.
Mois de rentabilite = cout total des points divise par la reduction de mensualite que le taux plus bas produit. Par exemple, payer 6 000 USD pour reduire la mensualite d environ 132 USD par mois est rentable en environ 46 mois, soit environ 3 ans 10 mois. Si vous gardez le pret au-dela de ce point, les points se sont rembourses ; vendez ou refinancez plus tot et vous y perdez de l argent.
Les points valent le coup quand vous etes sur de garder le pret bien au-dela du mois de rentabilite, que vous avez la tresorerie pour les payer sans reduire votre apport ou vos reserves, et que vous ne refinancerez probablement pas bientot. C est un mauvais choix si vous pourriez demenager ou refinancer dans quelques annees, car vous ne garderiez pas le pret assez longtemps pour recuperer le cout initial. Le calculateur de refinancement peut aider a estimer la probabilite d un refinancement precoce.
Les points de remise sont des interets hypothecaires payes d avance. Sur un pret pour acheter ou construire votre residence principale, les points sont generalement deductibles l annee du paiement si vous detaillez et que plusieurs conditions IRS sont remplies. Les points sur un refinancement doivent generalement etre deduits progressivement sur la duree du pret. Voir IRS Publication 936 et Topic No. 504, et confirmez avec un professionnel fiscal pour votre situation.
Les points negatifs, aussi appeles credits du preteur ou rebate pricing, sont l inverse des points de remise : vous acceptez un taux d interet plus eleve et le preteur vous paie un credit sur les frais de cloture. Cela augmente votre mensualite mais baisse la tresorerie necessaire a la cloture, ce qui peut avoir du sens si vous manquez de tresorerie ou prevoyez de vendre ou refinancer rapidement.
Oui. La combinaison taux-points montree sur un Loan Estimate n est garantie que si vous la verrouillez. Le prix bouge chaque jour avec le marche, donc la reduction qu un point achete peut changer avant la cloture sauf si votre taux et vos points sont verrouilles par ecrit. Confirmez toujours le taux verrouille, le cout des points et la date d expiration du verrouillage.
Non. Les points de remise sont des interets payes d avance optionnels qui baissent votre taux. Les points d origination sont des frais du preteur pour traiter le pret et ne reduisent pas le taux. Les deux sont exprimes en pourcentage du montant du pret, lisez donc le Loan Estimate attentivement pour voir lesquels vous sont factures.
Oui. L APR reflete le taux nominal plus certains couts de financement, y compris les points de remise, etales sur la duree du pret. Payer des points baisse le taux nominal mais le cout initial est integre dans l APR, c est pourquoi l APR est une meilleure facon de comparer deux offres que le taux seul, surtout quand une offre inclut des points.
Cela depend de votre objectif. Un apport plus grand baisse le solde du pret, peut retirer le PMI et ameliore la valeur nette. Les points baissent le taux mais ne sont rentables que si vous gardez le pret au-dela du point mort. Si vous avez peu de tresorerie, atteindre un seuil d apport qui retire l assurance hypothecaire bat generalement l achat de points. Le calculateur de capacite d achat peut cadrer le cote apport.
Le prix des points fait partie de la grille de taux et peut parfois etre negocie avec les autres frais de cloture ou couvert par un credit vendeur. Les points sont normalement payes en tresorerie a la cloture plutot que finances, car les financer ajouterait du cout d interet et reduirait l economie que les points etaient censes apporter.
Ce calculateur est educatif, pas un conseil financier ou fiscal. Le prix des points, le taux que chaque point achete et le traitement fiscal dependent de votre preteur, de l objet du pret et de votre situation fiscale. Confirmez les chiffres verrouilles sur votre Loan Estimate et consultez un conseiller agree avant la cloture.